Sobre a histórias de como lidar com Imóveis

Todo homem que investe em um imóvel bem selecionado, em uma comunidade próspera, adota o método mais seguro de se tornar independente. Imóvel é a base da riqueza”. Theodore Roosevelt “O momento de grande pessimismo é o melhor para compra e o momento de grande otimismo é o melhor para vender” Sir John Templeton “O espírito da propriedade dobra a força de um homem” Voltaire “Você pode fazer coisas com imóveis que ninguém acredita” Frank Curry “Se você deseja ganhar dinheiro com imóveis, descubra para onde as pessoas estão indo e chegue lá primeiro” Will Rogers “Dê a um homem a propriedade de uma grande pedra, que ele vai transformá-la em um jardim. A magia da propriedade trsnforma areia em ouro.” Arthur Young “No trajeto para a Torre Eiffel, nem uma só vez olhei para os telhados de Paris: eu flutuava sobre um mar de branco e azul, nada mais vendo senão meu objetivo.” Alberto Santos Dumont Imóvel é um produto diferente. Talvez seja a única mercadoria cujo preço é medido em múltiplos de renda anual de um indivíduo. Por isso, tanta gente busca um financiamento. Comprar um imóvel sem ter todo o dinheiro implica procurar um banco. Dificilmente será tão quanto comprar à vista. Mas existem algumas alternativas que podem tornar-se bem interessantes. Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e juros. PRESTAÇÃO = AMORTIZAÇÃO + JUROS Amortização: É a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros: são o “aluguel” do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do Capital emprestado. AMORTIZAÇÃO = PRSTSÇÃO – JUROS A taxa de juros incide sempre sobre o saldo devedor, isto é, sobre o total da dívida. JUROS – SALDO DEVEDOR X TAXA DE JUROS O QUE É SISTEMA PRICE? É um sistema de financiamento que se tornou muito popular no mundo. Muitos o chamam de Tabela Price. Em um sistema de prestações fixas (Tabela Price), os juros são declinantes e a amortização é crescente. O QUE É SAC? É um sistema de financiamento onde as prestações são difewrentes. Entretanto, a parte que se destina a amortizar o capital é constante. Em outras palavras, enquanto na Tabela Price as prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes. Mas no SAC, as amortizações são iguais. No SAC, as prestações são decrescentes, o que pode dar mais tranquilidade ao devedor O QUE É SACRE? No Brasil, alguns financiamentos usam o Sistema SACRE (Sistema de Amortização Crescente) que possui características do SAC (Sistema de Amortização Constante) e do Sistema Price. Periodicamente, há um ajuste pela Taxa Referencial de Juros (TR) que ocupou o lugar da correção monetária em muitos contratos imobiliários. O QUE É MELHOR: SISTEMA PRICE OU SACRE? Em financiamentos imobiliários no Brasil, foi feita uma mudança radical no Sistema Price. Devido às altas taxas de inflação, foram adotados indexadores ou juros variáveis como a TR, por exemplo, para reajustar as prestações e o saldo devedor. Assim, a filosofia do Sistema Price (ter prestações fixas) foi mudada. Se o cliente tiver reajustes salariais abaixo da variação da TR, ele pode encontrar dificuldades pela frente. Por outro lado, o Sistema SACRE impõe uma prestação inicial muito alta. Em compensação, ela é decrescente, depois de pouco tempo, o que facilita seu pagamento ao longo do prazo. Isso acaba reduzindo o número de mutuários em atraso. O QUE VOCE PREFERE? TABELA PRICE OU SACRE? Sou conservador. Prefiro pagar uma prestação alta agora para não correr o risco de ficar inadimplente se a parte variável dos juros (TR) disparar. Por isso, escolho o SACRE. PORQUE ALGUNS MUTUÁRIOS TÊM UM SALDO DEVEDOR MUITO MAIOR QUE O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL, DEPOIS DE PAGAR MAIS DE CINCO ANOS DE PRESTAÇÕES? Por três motivos: O Sistema Price, modalidade usada em quase todos os contratos antigos, estabelece uma prestação inicial baixa. Se a TR subir muito, o saldo devedor pode ficar maior, mesmo depois de muita dezenas de prestações pagas. Isso é desconfortável para op devedor que tem a sensação, durante um longo tempo, de Ter feito um mau negócio. Essa impressão nem sempre é verdadeira. Ele deve se lembrar que, graças, ao financiamento, deixou de pagar aluguel e isso é fundamental. A TR subiu muito além da inflação medida pelo IPC-Fipe nos anos de 1994, 1995, 1997 e 1998. Isso inflou o saldo devedor dos contratos. Felizmente, para o mutuário, houve uma inversão nesse comportamento a partir de 1999. A TR vem perdendo substancialmente do IPC – Fipe a partir daí. Os imóveis tiveram um desempenho relativamente ruim durante o Plano Real. Eles não conseguiram suportar a forte concorrência dos juros pagos pelas aplicações financeiras. E para piorar, os saldos devedores dos financiamentos subiram como nunca, em termos reais.